W praktyce działalności produkcyjnej grunt nie jest wyłącznie składnikiem majątku – to strategiczne narzędzie prowadzenia biznesu. Każde ograniczenie jego wykorzystania przekłada się bezpośrednio na możliwości rozwojowe przedsiębiorstwa, zdolność inwestycyjną oraz wartość całego zakładu.
Z tego punktu widzenia obecność infrastruktury przesyłowej na terenie zakładu produkcyjnego nie powinna być traktowana jako stan zastany, z którym „trzeba się pogodzić”. Linie energetyczne, gazociągi, ciepłociągi czy sieci telekomunikacyjne to ingerencja w prawo własności, która bardzo często rodzi konkretne uprawnienia finansowe po stronie przedsiębiorcy.
Brak uregulowania prawnego jako punkt wyjścia do roszczeń
W realiach przedsiębiorstw produkcyjnych szczególne znaczenie ma ustalenie, czy infrastruktura przesyłowa znajdująca się na terenie zakładu została objęta jakimkolwiek tytułem prawnym. Może on wynikać z umowy, decyzji administracyjnej albo ustawowego wywłaszczenia.
Jeżeli takiego tytułu brak, przedsiębiorca znajduje się w zupełnie innej sytuacji prawnej niż często zakłada. Oznacza to bowiem, że infrastruktura funkcjonuje na jego nieruchomości bez podstawy prawnej, a przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z gruntu w sposób bezumowny.
W praktyce takie sytuacje występują często w zakładach produkcyjnych. Linie i instalacje były budowane kilkadziesiąt lat temu, często jeszcze przed powstaniem obecnej struktury własnościowej przedsiębiorstwa, a stan prawny nigdy nie został formalnie uporządkowany. To z kolei otwiera drogę do dochodzenia roszczeń.
Wymierny wpływ na działalność produkcyjną
Z punktu widzenia biznesu kluczowe jest nie tylko samo istnienie infrastruktury, lecz jej realny wpływ na funkcjonowanie zakładu. Ograniczenia wynikające z przebiegu sieci mogą uniemożliwiać rozbudowę hal produkcyjnych, instalację nowych linii technologicznych, reorganizację logistyki wewnętrznej czy zmianę przeznaczenia części terenu.
W praktyce oznacza to, że infrastruktura przesyłowa wpływa nie tylko na wartość nieruchomości, lecz także na zdolność przedsiębiorstwa do rozwoju. W takich przypadkach roszczenia nie mają charakteru abstrakcyjnego, lecz bezpośrednio przekładają się na interes ekonomiczny firmy.
Najczęściej obejmują one wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, zapłatę za wieloletnie bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz rekompensatę za obniżenie wartości gruntu lub ograniczenia inwestycyjne.
Dlaczego przez lata firmy nie podejmowały działań
Wielu przedsiębiorców produkcyjnych przez lata nie podejmowało żadnych kroków prawnych, uznając, że sytuacja jest „zamknięta” lub że przedsiębiorstwo przesyłowe posiada trwałe prawo do korzystania z gruntu.
Istotną rolę odgrywało tu orzecznictwo sądów, które dopuszczało podnoszenie przez operatorów zarzutu zasiedzenia. W praktyce oznaczało to, że przedsiębiorstwa przesyłowe twierdziły, iż nabyły prawo do korzystania z nieruchomości wskutek wieloletniego posiadania odpowiadającego treści służebności przesyłu. Argument ten w wielu przypadkach był skuteczny i prowadził do oddalenia roszczeń właścicieli.
Błędna konstrukcja prawna w orzecznictwie
Problemy pojawiały się jednak już na poziomie samej konstrukcji prawnej. Sądy przez lata opierały się na koncepcji tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Było to rozwiązanie wypracowane w orzecznictwie, a nie wprost przewidziane w kodeksie cywilnym.
Tymczasem w polskim prawie obowiązuje zasada zamkniętego katalogu praw rzeczowych. Oznacza ona, że prawa ingerujące w własność, zwłaszcza w sposób trwały, mogą być ustanawiane wyłącznie na podstawie ustawy. Nie mogą powstawać w drodze wykładni czy analogii.
W praktyce oznaczało to, że przedsiębiorstwa produkcyjne często przegrywały spory w oparciu o konstrukcję, która nie miała jednoznacznego umocowania ustawowego.
Przełom po wyroku Trybunału Konstytucyjnego
Sytuacja uległa zasadniczej zmianie po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. Trybunał zakwestionował dotychczasową linię interpretacyjną i uznał, że wykładnia prowadząca do powstania „quasi-służebności” była sprzeczna z Konstytucją.
Z perspektywy przedsiębiorcy produkcyjnego najistotniejsze znaczenie ma wniosek, że przed wprowadzeniem do kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu nie było możliwe istnienie prawa odpowiadającego jej treści. Skoro takie prawo nie istniało, to nie mogło być przedmiotem posiadania ani zasiedzenia. W praktyce podważa to jeden z głównych argumentów wykorzystywanych przez przedsiębiorstwa przesyłowe w sporach z właścicielami nieruchomości.
Stanowisko Sądu Najwyższego i jego znaczenie dla biznesu
Kierunek ten został potwierdzony przez Sąd Najwyższy w 2026 roku. W orzecznictwie przyjęto, że nie jest dopuszczalne doliczanie okresu korzystania z nieruchomości sprzed 2008 roku do biegu zasiedzenia służebności przesyłu. Dla przedsiębiorstw produkcyjnych oznacza to zauważalne wzmocnienie pozycji prawnej. W wielu przypadkach argument zasiedzenia przestaje być skutecznym mechanizmem obrony po stronie operatorów infrastruktury.
Co to oznacza dla przedsiębiorstw produkcyjnych
Zmiana podejścia sądów ma bardzo konkretne skutki praktyczne. Przedsiębiorstwa produkcyjne, które dotychczas nie podejmowały działań, mogą dziś na nowo ocenić swoją sytuację prawną.
W wielu przypadkach oznacza to możliwość uzyskania istotnych świadczeń finansowych, a także uporządkowania stanu prawnego nieruchomości w sposób odpowiadający rzeczywistym potrzebom biznesowym.
Szczególnie istotne jest to w kontekście planowanych inwestycji, reorganizacji zakładów czy pozyskiwania finansowania. Nieruchomość obciążona nieuregulowaną infrastrukturą przesyłową stanowi bowiem realny czynnik ryzyka, który można ograniczyć poprzez odpowiednie działania prawne.
Znaczenie profesjonalnej analizy prawnej
Każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny, uwzględniającej historię nieruchomości, moment posadowienia infrastruktury oraz sposób jej wykorzystywania. Dopiero na tej podstawie możliwe jest określenie, czy i w jakim zakresie przysługują roszczenia.
W praktyce właściwe przygotowanie sprawy decyduje nie tylko o powodzeniu postępowania, lecz także o wysokości uzyskanego wynagrodzenia. Dla przedsiębiorstw produkcyjnych oznacza to konieczność traktowania tego obszaru nie jako sporu prawnego, lecz jako elementu zarządzania majątkiem.
Prawnik na produkcji
Kancelaria Spalik & Sodo specjalizuje się w sprawach dotyczących służebności przesyłu oraz roszczeń przeciwko przedsiębiorstwom infrastrukturalnym. Wspiera przedsiębiorstwa produkcyjne w identyfikowaniu ryzyk oraz odzyskiwaniu należnych świadczeń wynikających z bezumownego korzystania z nieruchomości.